Как да си построим къща ?

По въпроса как да се построи къща в България би било добре да се напишат поне 1000 страници. Тук може да добиете само представа от къде да започнете и дали да започвате.

Да допуснем, че сте решили да живеете в къща, както повечето хора в светлия Запад и сте решили да си я построите сами с което да спестите много средства и да инвестирате наличните си пари по един разумен начин.

Първо трябва да си отговорите може би на следните въпроси:

• имате ли силно желание да строите - ако го нямате, след две години, когато къщата е готова след много премеждия и отрицателни емоции може да нямате желание да я погледнете
• имате ли достатъчно средства - някои хора смятат че ако имат наследствено място, могат да викнат майстори по за 30лв на ден 2 месеца да нахвърлят малко тухли и горе-долу основното ще е готово. При днешните цени на строителство един м2 излиза поне 300евро и ако не можете да осигурите 60000 евро за къща 200м2, по-добре не започвайте. От друга страна, при добър избор на място и добро изпълнение всеки кв.метър при завършване на строежа би струвал поне 2 пъти повече, и всяка следваща година би поскъпвал нормално поне 2 пъти над ръста на инфлацията.
• имате ли къде да живеете - една средно голяма къща се строи нормално за 2 години и ако чуете, че някой си е построил къща за 2 месеца, знайте че това са празни приказки. Най-вероятно ще ви трябват 2 лета, едно за грубия строеж - изкопи, бетон, тухли и покрив, и едно лято за довършителните работи - ел.инсталации и ВИК, мазане отвън и отвътре, дограми, плочки, боядисване и други. Зимата не е желателно да се строи. Като цени, труд и време грубият строеж е по-малко от довършителните работи.
• имате ли време да се занимавате със строежа - дори близки роднини, приятели и предприемачи на които плащате добре не могат да ви заменят на много места в строежа.
• имате ли нагласата да се преборите с огромния брой неочаквани проблеми от бюрокрация, предприемачи, продавачи и работници - опити за кражби, измами, некачествена работа и т.н.
  
  Ако сте решили да строите, ще се опитаме да ви помогнем с няколко страници информация. Тази информация трудно, ще я получите накуп дори от специалист в строителния бранш, защото всеки специалист познава областта в която се занимава, а строежа на къща изисква навлизането в много проблеми - правни за закупуване на земя и строителство, финансови, проектиране, цени и качества на материали, изпълнение на стоителните работи, узаконяване и т.н.

• кой е собственикът на земята, има ли съсобственици и има ли тежести - този така прост въпрос се оказва доста сложен у нас. Много измамници успяват да продадат места които не притежават, както и много парцели се закупуват с тежести, за които купувачите не подозират и в последствие не могат да строят. При огледа разпитайте директно продавача за това, както и какви документи може да ви представи. По-долу ще обясним как да проверявате, казаното от него.
• дали парцелът е урегулиран или поне ще можете да го урегулирате сравнително лесно. Докато не го урегулирате, за този парцел ще може да получите само виза (скица с вътрешни граници в които ще може да строите) и да развивате с архитекта си всякакви идеи и планове, но няма как да получите разрешение за строеж. Без това разрешение не започвайте - времето, когато масово първо се строеше, а после се узаконяваше вече е отминало. За съжаление, поради различни регулации между одържавяване на имотите през 40-те и реституцията им през 90-те, в повечето случаи реституираните парцели не съвпадат с урегулираните парцели (УПИ). Ако застанете на мястото и между предлагания ви парцел и съседите виждате тясна ивица, примерно 30м2, може да ви се наложи да я закупите за да получите разрешение за строеж. Как бихте го направили ако тези 30м2 са на 25 съсобственика, много от тях по чужбина, помислете преди да купувате. В другия случай, ако ивицата земя е между предлаганото ви място и пътя, вероятно тя би била на общината, и ще трябва да я закупите от нея - за радост на ниски цени и за нерадост, губейки време и нерви. Всъщност след огледа, идете в общината и намерете лицето, което върху кадастралния план ще може да ви отговори дали трябва да докупувате съседна земя и от кого, и какво ще може да построите на интересуваищя ви парцел като площ, отстояние от съседни обекти и етажност. Всичко това зависи от големината на парцела и лицето му към пътя, както и подробния устройствен план за местността, с което общинарите са добре запознати. Проблем е, че те не носят отговорност за думите си, а някои по-корумпирани може и целенасочено да ви поставят в трудна ситуация, за да може после да ги търсите. Така, че проверете повторно и всичко казано от тях.
• разберете какви са ви съседите, това е много важно - с тях ще живеете с години.
• дали наоколо няма обстоятелства, като електропровод за високо напрежение и подобни, които да възпрепятсват получаване на нормално разрешение за строеж. Възможно е да има и важна инфраструктура под земята, която трябва да е отбелязана на кадастралния план за подземни съоръжения. Възможно е също да имате и такава, неотбелязана в плана и изградена, неизвестно от кой, като при копаене ще трабва да я възстановявате за да не се карате със съседите си.
• има ли ток до мястото - това, че съседите ви имат ток, за съжаление не е достатъчно. За да ви дадат ток, се изисква свободна мощност, което трудно се проверява първоначално, но лесно се установява при сблъсък с корумпираното ни електроразпределение. В България токът дори в София, по закон още не се счита за човешко право, и електродружеството ако прецени че му е неизгодно да ви свърже, може да ви откаже. Може би съсед, строящ в областта на вашия трафопост ще може да ви информира за ситуацията.
• има ли водопровод - пука ли се често, ако е стар и от етернит, водата чиста ли е
• има ли канализация - ако има, това е голям плюс. Навсякъде около София например, канализация все още няма или ако има е незаконна, и ще трябва да правите септична яма. Що е то - септична яма, и как се прави, оставете си това разочарование за впоследствие.
• каква е почвата на мястото и подходяща ли е за строеж. Най-добър за конструкцията е чистия пясък, след това скалите. Най-лоша е глината. Лошата почва може да ви принуди да излеете много железобетон напразно. Глината ще ви създаде проблеми и с оттичане на водите, единственото и предимство е че е добър проводник, и по-лесно ще заземите ел.инсталациите си отколкото при скала.
• ако има наклон, има ли свлачище - трудно се предвижда дори и от геодезисти. Свлачището се получава когато водата мие с години дадена скала под земята и така може да изглади повърхността и, че всичката земя с къщата ви за един ден може да тръгне надолу. Оглеждайте има ли други стари постройки наоколо, които са напукани. Но дори и да има може да е защото основите са им слаби, а дори и да няма, може свлачището да не се е проявило.
• има ли път до мястото, включително за тежкотоварни камиони и бетоновози - за съжаление, независимо от приватизацията на бетоновите възли и подобни доставчици и това, че си плащате, те често предпочитат да доставят бетон по асфалт на големи обекти.
  
  Колкото повече неща проверите за земята която купувате, толкова по-малко ще се изложите на риск от безсънни нощи по време на строежа.
  
  
  Когато претеглите всички плюсове и минуси за мястото и решите да го закупите, трябва да проверите всичко което сте чули. Може да се доверите на агенция за недвижими имоти, адвокат или нотариус да направи това. Таксите им обаче са доста високи, обикновено в хиляди. Брокерите на имоти в София взимат около 2.5% от продавача и 2.5% от продавача върху стойността на имота, за адвокатите и нотариусите сигурно сте чували какво взимат. Явява се и проблем - кой ще провери този когото сте наели. В крайна сметка у нас нотариуси, адвокати, и администрация не носят отговорност за думите и подписите си. Всичко остава за ваша сметка, поради което трябва да си отваряте очите на четири. Нашия съвет е да ползвате юрист, само при заплетени случаи, тъй като всички проверки може да направите при желание и сами. При това, ще може да ги направите "като за себе си", по-добре от посредник който примерно, ако трябва да иде далече да провери 1% вероятност за измама, може да си каже "не е за мене". Вие ще бъдете и по-добре приети, ако искате информация сред съседите и в съвета.
  
  Проверката започвайте с изучаване на продавача. При намирисване на мутренско поведение се отказвайте, колкото и привлекателна да е сделката. Първият сигнал за измама е наличие на твърде привлекателна сделка. Изключително съмнителни са и сделки, при които продавачът продава с пълномощно. Винаги може да проверите пълномощното, но как ще проверите дали заверилия го нотариус не е подпомогнал измамника. Не сте ли сигурни, че собственика и всички съсобственици знаят за продажбата и пълномощното е валидно, бягайте. Много съмнителни са и продажби на наскоро закупен имот - може да се продава и дори от най-невинни на пръв поглед лица, които са били измамени и искат да се отърват от него.
  Върнете се без продавача на мястото и говорете с колкото може повече съседи, за собственика, за евентуални съсобственици, за спорове за мястото, за историята му, за проблеми със строежи, ток, вода, канализация, свлачища и каквото се сетите. Идете в общината и разпитайте и там. При окуражаваща информация, се срещнете с продавача. Вземете му трите точни имена и ЕГН за да може да правите необходимите ви официални справки и разгледайте нотариалния му акт и други документи като удостоверения за наследници, данъчна оценка и каквото ви предложи.
  От всичките проверки и справки, най-задължителна е тази за собственост и тежести в службата към Агенцията по вписванията (сайт на registryagency.bg), към която е съответния парцел. За София, тя се намира в бившия Нотариат. Ако си мислите, че тази справка може да се направи за секунди по Интернет, трябва да ви кажем, че теоретично това е възможно, но реалността е съвсем друга. Преди години, е започнат проект със средства на Световната банка, който в момента е най-изостанал в най-големите градове, където е компютърната мощ на страната ни. При това тази система се нарича неизвестно защо "в реално време". При изповядване на сделки, нотариусите не са длъжни да ползват компютри и телефони за да регистрират сделките в реално време, а да впишат сделката до 17:00ч. на същия ден. Всеки измамник може да продаде един имот за един ден 10 пъти при различни нотариуси, да си вземе самолет и изчезне. Това за което се е погрижила държавата в случая е да определи печелившия - този с най-рано изповядана сделка и да остави другите да търсят изчезналия. При попадане на такъв измамник и юрист с опит не може да ви спаси, ако не надушите измамника по косвени признаци. Данните на службите в агенциите по вписванията, трябва също по закон да съвпадат с данните в агенцията по кадастъра (за София се намира на ул.Сердика 5) и данъчните служби в общините. Това обаче на практика далеч не е така и справка в кадастъра или в общината може спокойно да се размине с такава в агенцията по вписванията.
  При действащите в момента паралелно две системи за справки за вписвания - на компютър и на хартия, е желателно да изискате пълна справка за собственост и тежести, което за София означава, че ще ви дадат официален документ с компютърната справка, в която има данни от 1990г. насам и справка от бумащините преди 1990г. Цената е към 50лв., за справка за 24часа и много по-малко за по-бавните варианти. Справката може да ви изненада с какъв ли не абсурд. Възможно е за мястото да има дори два нотариални акта, примерно при продажба с фалшиво пълномощно или изваждане на констативен нотариален акт. Възможно е продавачът да е продал вече или дарил парцела на дете, внук или който и да е и да не е изобщо собственик, както твърди. Има хора, които и без да са измамници, не осъзнават понякога това. Може да срещнете дори наивници, които искат да ви продадат парцел с обикновен договор, смятайки че им принадлежи по техни си тълкувания.
  При тежести върху парцела, той може да се продава безброй пъти, като всеки купувач купува мястото с тежестта независимо дали е отбелязано в нотариалния акт. Тежест е например правото на строеж - ако продавачът е продал правото на стоеж на друг, си купувате парцела и чакате другия да строи. Вие ще може да пристроявате или надстроявате след това. Тежест е всяка ипотека, всеки съдебен спор и всяко запрещение, вписани към службата по вписванията. Собственикът може да ви продаде законно парцел например, който му е дарен от родител, но родителя има право да го ползва доживотно. При това ще може да строите, но ще сте длъжни да допускате възрастния родител да си сади лук в двора ви докато е жив. С една дума - видите ли, че мястото има тежест, си изяснете последствията. Забележите ли пък измама, е добре да уведомите полицията за да не бъде измамен някой друг, който някой ден може да помогне на вас.
  В деня на изповядване на сделката е добре да направите нова справка, която може да е само на компютър, само за изминалия период от първата справка.
  Освен тези проверки може и е желателно да правите всякакви проверки за каквито се сетите, най-добре дори където един измамник не би очаквал в плана си. Примерно, ако някой ви даде пълномощно на брат си от САЩ, може да звъннете на брата и да го питате, дали знае че мястото от баща му се продава. В редки случаи може да се натъкнете дори на разярени по някакви причини родители, които се опитват да продадат незаконно собственост на децата си. Опитвайте се да установите връзка с всеки собственик и да проверите всяко пълномощно при заверилия го нотариус. Може да проверите и на интернет дали имената на продавача, нотариуса и който и да е, не са замесени някъде в скандали и дали няма вече описани измами и схеми с подобна на вашата сделка. Не подписвайте и никакви предварителни договори, които ви натоварват с допълнителни задължения и отговорности. Имайте винаги едно на ум, че у нас нямате начин да се защитите 100% срещу измами и просто напускайте сделката при подозрения.
  
  
  При самата покупка, намерете добър препоръчан нотариус с опит. За адвокат и други посредници е безсмислено да давате пари. Настоявайте вие да изберете нотариуса и не го търсете на улицата по табелата "Нотариус", а само с препоръка. Има доста нотариуси, участващи в различни схеми с измамници и не рискувайте да попаднете на такъв. По закон също, цените при нотариусите са фиксирани, но това е само на книга. Всеки нориус си тълкува по различен начин закона и взима различно на практика. Ако вземете предварителна оферта, която нотариусите по понятни причини мразят да дават, цената по време на изповядване на сделката може да бъде удвоена под предлог, че офертата е объркана по погрешка, а важно е да се спази законът. При това един и същ закон може да ви се изтълкува от същия нотарис по време на офертата и времето на плащане различно. А на договорът-бележка с общоприета от нотариусите форма, с който поемате задълженито да платите, цена няма. Единственият изход в крайна сметка се оказва препоръката. Изобщо по времето на целия строеж, забравете че има някакви закони в България и може да осъдите някого за каквото и да било. Стремете се да имате възможно най-малко задължения към вас в който и да е момент и да работите с хора с надеждни препоръки.
  
  
  След закупуване на земята извикайте геодезична фирма да забие колчета на мястото ви. На тях се плаща обикновено на колче. Уредите им са много точни - мерят с точност до сантиметър, но ако извикате две фирми може да ви дадат разлики с по 1-2 метра, поради ползване на най-различни планове, с които неясно как се сдобиват от различни места. Извикайте и съседите да присъстват на меренето. Забийте после дълги здрави колчета по на метър в земята, тъй като ако ги застъпи бетоновоз, ще трябва да викате геодезичната фирма отново. Много хора обичат да сложат и ограда за видят как скъпоценното място е станало тяхно. Това е често безсмислено, тъй като може да пречи на достъпа на тежка строителна техника.

• Ако подписвате договор, внимавайте 90% от общата сума да не е съсредоточена в приземния етаж или цената на покрива да изглежда твърде малка
• Ако подписвате договор, опишете и материалите. Бетонът трябва да е поне B20, независимо че конструкторите предписват и по-малки марки. Цената между B20 и B12 е пренебрежимо малка спрямо разликата в качествата им, но предприемачът не би се посвенил да си я вземе. Качеството на арматурата е еднакво, тухлите се гледат просто на вид. Керемидите, просто си изберете - нашумелите такива "Bramac", произвеждани в Силистра по немски лиценз с 30 години гаранция (която не важи, ако не платите двойно те да ви ги сложат) са толкова крехки, че изобщо не може да се ходи по тях и половината палети се продават с натрошени керемиди отвътре. Но поне добре изглеждат. Изолацията, която ще ви трябва малко за грубия строеж, трябва да е с тегло поне 15-18кг/м3. Варта за зидане не е важна. Дървесината за покрива се избира трудно, трябва да е максимално суха, за гредите "без сърца", а за дъските "без капаци". Хидроизолации, улуци и др. са просто по избор, но ги запишете в договора.
• Не разчитайте на никаква защита от съдебната ни система, дори при налични документи и договори. Просто давайте минимално възможните суми, възможно по-често.
• При никакви обстоятелства не давайте депозити за труд, просто няма да ги видите повече. Не давайте и заеми за което ще бъдете молени многократно.
• Избягвайте да купувате собствени неща и техника за строежа, всичко ще бъде потрошено или ограбено. Майсторите са длъжни да си носят собствен инструмент.
• Не бъдете мекошави, бъдете готови да изгоните всекиго от обекта по всяко време и дайте това да се разбере от всички. На обекта постоянно има да слушате истории от типа на това как всеки майстор правел по 100 лева на ден. Ще слушате и как ще ви вдигнат къщата за месец, а ще се окаже, че им трябва поне три пъти повече време, как в тази къща е сложено безумно количество бетон и арматура и т.н.
• Качеството на грубия строеж не се следи трудно. Най-важно е да имате прави стени и прави ъгли. Знайте, че по БДС, което е закон и е в сила независимо дали го запишете в договора явно или не, се допуска отклонение в зида на стена 1см, а по вертикалата на цялата къща само 3см. Това няма да го получите, но ви дава основание при видими отклонения, веднага да изискате поправка или да удържите сума. Ако не следите, може да ви направят отклонения и по над 15см. Изправянето после на стените с мазилка или на подовете със замазка, може да се окаже първо невъзможно, особено като се сложи и дограма и ще ви трябва много допълнителен материал излишно. Освен това мазачът може да ви иска при мазилка над 3см и замазка над 4см допълнителна сума за труд. Затова най-евтините зидари и кофражисти може да ви излезат най-скъпо.
• За проверка на арматурата, най-добре плащайте на конструктора си по 20-30лева за да провери поставянето й преди всяко изливане на бетон. Най-често може да очаквате да ви подменят по-дебела арматура с по-тънка или да я вържат по-нарядко, да не оставят достатъчно застъпка при наставяне на железните пръчки (проверявайте най-вече в закритите места с кофраж) или да не връзват на всички пресечки с арматурна тел. На практика, почти винаги трябва да се прави забележка, основните пръти да се повдигат от кофража. При разкофриране, ако основна арматура се вижда е желателно да се замаже веднага с циментово мляко (а не вар), за да се спре процеса на окисление на арматурата.
• Вече е минало времето, при което на бетоновия възел ще ви сипят по-малко бетон или шофьорът ще отсипе някъде, но всеки шофьор трябва да ви даде експедиционна бележка за това какъв и колко бетон кара. За по-лесно изливане на бетона майсторите често му сипват вода, което веднага изменя якостта му, защото Б20 се получава при определено съотношение на вода, пясък, чакъл и цимент. Не разрешавайте досипването на много вода.
• Проверявайте дали комините са измазани отвътре - майсторите много добре знаят, че неизмазани биха пушили през стените, но често опитват да си спестят този труд, който е доста и не се плаща допълнително.
• Каквато и устна уговорка да направите с майстори и дори с предприемач, да дойтат примерно след 5 дена, знайте че тя няма голяма стойност. Те винаги търсят по няколко клиента и вие може да сте просто резервния вариант, което никога няма да ви го кажат. Така че и вие трябва да имате винаги резервни майстори.

• и двата вида инсталации се прекарват максимално близко до проекта, всички завои са чрез прав ъгъл, за да може при необходимост да се намерят лесно, както и при забиване на пирон или дюбел винаги да се знае дали отдолу няма примерно някоя полиетиленова тръба от която да избие гореща вода.
• всички инсталации се укрепват добре, евентуално се замазват, за да не се изместват при последващи операции
• ел. кабели може както да се вкопават, така и да се промушват през кухи тухли. Добре е да се оставя, резерва накрая на кабелите, примерно по две педи, а не по 15см - кабелите лесно се режат но трудно се наставят.
• ВИК тръбите да се покрият с изолации максимално добре, както и да имат място за лагеруване при топлинни разширения, които са значителни при пластмасовите тръби от които ще ви е най-вероятно по-голямата част от инсталацията. Проверете и точно по проект ли са изведени изходите за батерии - не бихте желали след поставяне на плочки да видите, че батерията над ваната е 10см в страни от центъра й. Душ кабините също често подвеждат - мястото на батерията при тях не е от особено значение, но размерът на самата кабина изглежда по-малък от в действителност - затова, мерете.
• и двата вида инсталации трябва да се изпитат преди да се платят и да се започне мазане.
• цената за поставяне на ел.инсталация е около 6лв. на точка (10лв ако ви поставят и контактите), а за ВиК е за цялостната инсталация, въпреки че и там някои смятат точки и линейни метри.
  
  Преди дори да се пазарите, се разходете с проектите за инсталации из къщата, може с приятели и обсъдете всякакви евентуални желани от вас изменения. Помъчете се да избегнете ситуации, като когато е измазан латекса "тук трябваше да има контакт, а тази лампа да е там", или при поставени плочки "мивката я исках там" или "този радиатор е ненужен тук"
  
  Материалите и за двата вида инсталации си закупете от магазините на едро. Особено качество за скритите части, като кабели и тръби не е необходимо да се следи, и все пак и там бъдете внимателни - незнайно как и откъде, например някои магазини се снабдяват с ПВЦ тръби и колена, които са на места с дебелина на вестник и може да да ги смачкате с два пръста.
  
  Много цени и качества ще ви се наложи да сравнявате обаче при завършване на инсталациите. В повечето случаи, най-евтиното изобщо не върши това за което се продава. Например, повечето продавани китайски бушони по 2лв. изобщо не сработват. Купете си бушони от 5-6лв. на Shneider. Ако си купите 3 ел.ключа по 2 лв. на завода в Исперих и само един от тях работи, и то при 5-6 опита да се запали лампа - не се учудвайте. В магазина даже си имат аргумент - "за толкова пари толкова". Не е необходимо да давате по 30лв за ключ, но може да си купите примерно хубави ключове и контакти на едро от фирма Ехнатон, пак на Shneider, по около 3лв. Ако се подлъжете също да купувате "италиански" канелки за студена вода по 3лв, или китайски батерии по 10лв., налягането в тях, дори и само при 3 атмосфери, ще ги пръсне бързо. По добре си платете по 10лв. за канелка и 60лв. за батерия от "Видима", при които металът не се пести и които няма да ви създават проблеми с години.

• нотариални актове за земята, скици и разрешението за строеж
• документ за цифрово нанасяне в кадастъра - тази новост отнема около 2 месеца.
• договорите с ВиК и електроразпределителните дружества - би трябвало да ги имате на този етап, но на практика се оказва, че законът се е изменил и тези договори са в стар формат, а за новите ви договори трябва да представяте отново по 10-тина документа, с молби, такси, удостоверения и чакане.
• сертификат за заземявания и импеданс - трябва да извикате сертифицирана фирма
• сертификат от ХЕИ, че водата ви е годна за пиене - след като сте я пили по време на целия строеж с години. Те обикновено не ходят и до обекта, ами им носите каква и да е вода, плащате, чакате и пак отивате за резултата.
• акт 15 - подписан от всички проектанти на строежа
• всички документи за конструкции и качество на вложените материали - дори на плочките за баня, които може още да не сте ги купили и сложили. Важно е да се представят документи, на които никой няма да проверява достоверността им или да ги чете.
  
  До два месеца от получаване на разрешението за ползване е необходимо да регистрирате къщата в данъчната служба. За да си спестят плащането на данък, много къщи изобщо не изваждат разрешение за ползване, други декларират в данъчната служба какво ли не - това си е по ваш избор.