ПРАВАТА НА КУПУВАЧА И СЪВЕТИ КЪМ НЕГО

Решили сте да купувате имот. Сложете горна граница на цената, която сте в състояние да платите, за да не се объркате сред непосилни за вас оферти, което ще ви коства много нерви и загуба на време. Преди да закупите недвижим имот трябва да се уверите, че той е с такива технически показатели, с каквито се предлага. Често Продавачът рекламира имота си в най-бляскава светлина, а в последствие се оказва, че това не е вярно.
Има случаи, когато имотът е в регулацията на населеното място, но подробният устройствен план (регулационният) засяга целия или част от него. Например предвижда се минаване на улица, или има ограничения за застрояване, поради наличие на енергийни преносими мрежи. Понякога такъв имот се пускат на пазара за продажба с много ниска цена, за да се “хване” Купувач и Продавачът по-бързо да се оттърве от него.
В малките населени места има случаи, когато границите на имотите, застрояването в тях и комуникациите не са съобразени с предвижданията на подробния устройствен план. За това е необходимо, като бъдещ Купувач, да посетите техническата служба в общината или кметството по местонахождение на имота и да се позаинтересувате от неговия статут. Може там да научите и някои допълнителни на пръв поглед подробности, както и за бъдещото развитие на съседните, а това често се оказва немаловажно.

Може да разберете, че имотът е с “неуредени сметки” (това го пише и в нотариалния акт) и трябва да доплатите част от него. Не сключвайте сделка, преди продавачът да уреди това. В противен случай ще загубите пари и време от няколко месеца.

Може да се окаже, че за имота е учредено доживотно право на ползване, за което Продавачът е “пропуснал” да ви уведоми, а вие сте забравили да прочетете документа за собственост, където това е отразено. И купувате жилище, в което реално не можете да влезете във владение. Ще се наложи да чакате смъртта на ползвателя.

Проблемите, свързани с реституцията, също крият опасности. Сделката е невалидна, когато общински имот е продаден на частно лице, но не чрез председателя, а чрез неговия заместник, който не е упълномощен да подписва такъв вид договори. В крайна сметка излиза, че купеният от нелегитимен собственик имот не е притежание на Купувача, въпреки че е броил пари за него.

Не забравяйте да поискате оригиналните квитанции за платени данъци, ток, вода, парно, телефон и др., за да не олекнете с допълнителни разходи, натрупани от Собственика или неговите наематели.

Ако има Наематели, прочетете Договора за наем и обърнете внимание за какъв срок е сключен и заверен ли е при Нотариус, за да си направите сметка след колко време можете да се освободите от тях.

Ако собствениците на имота са повече, поискайте да упълномощят един, с когото да преговаряте. Практиката е пълна с примери, когато някой от съсобствениците в даден момент от подготовката на сделката, а понякога и пред Нотариуса, смени своето предварително уточнено становище.

И така - проучили сте внимателно имота, огледали сте го, и то не един път и то обезателно през деня, за да се видят на светло подробностите. Положителните страни са ви завладели. С недостатъците бихте се справили и те не са фатални за вашия бъдещ живот. Усетили сте тръпка - имотът отговаря на вашите желания и стремления.

Но преди да предприемете стъпка за закупуване, трябва да се уверите, че договаряте със собственика на имота. Поискайте личната му карта, документа за собственост на имота и съпоставете данните. Направете основна, правна проверка и на документите. Ако сам не можете да се справите с тази не лека задача, потърсете помощта на Агенция – посредник или на доверено лице (адвокат).

Следващата стъпка е да проверите дали този имот не е обременен с тежести (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови задължения, претенции към имота от трети лица и др.).

Проверката може да се извърши чрез устна справка в Службата по вписванията в Районния съд по местонахождението на имота. Тази проверка обаче не е достатъчна гаранция. Препоръчително е да се иска от Службата по вписванията удостоверение за наличие или липса на вещни тежести. Предимството е, че се снабдявате с официален документ, от който могат да се черпят права. По този начин ще установите още нещо - дали имотът реално съществува (да не е продаден на друго лице). В практиката има не малко примери на измами от различно естество при покупка на имот.

Купувачът може да е изряден по Предварителен договор и да са налице всички условия за сключване на сделката по нотариален ред. Но Продавачът да не изпълнява своите задължения.

При това положение законът дава право на Купувача да потърси правата си по съдебен ред. Той трябва да заведе иск (чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите) за обявяване на Предварителния договор за окончателен. Исковата молба задължително се вписва в съответната служба по вписванията там, където се намира имотът (чл. 11, б, от Правилника за вписванията и чл.114, б, от ЗС). Така Купувачът е защитен, за да не може някой друг да придобие вещни права върху същия имот или пък да наложи възбрана. Ако това се случи след вписването, то няма да го засегне.

Съдът взема решение, с което обявява Предварителния договор за окончателен. Когато решението влезе в сила, то ще има същото действие, каквото има нотариалния акт (чл. 4, б. “з” от Правилника за вписванията) и Купувачът вече е собственик на имота. За да се случи това, Предварителният договор трябва да е сключен в писмена форма (чл. 19, ал.1 от ЗЗД)

Добре е да се знае, че законът позволява по силата на Предварителния договор Купувачът да придобие владение върху даден имот. Тогава той ще има право да се ползва от него и да получава добива от него (чл. 70, ал. 3 от ЗС), да претендира за разноските, които е направил за запазването на имота, да получава компенсация за подобренията, които е извършил, за сумата, която е вложил. Купувачът има право да задържи имота, докато не му се изплатят направените разходи.

В Предварителния договор да се опише състоянието на жилището, констатирано при последния оглед. Има случаи, когато след изповядване на сделката и влизане във владение, Купувачът констатира, че предишният собственик е свалил душа, махнал ваната, батериите, електрическото табло, кухненските шкафчета и т. н. Добрият брокер непременно прави опис и спестява на клиента си яда, огорчението и не малко допълнителни средства.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Част от сделките се реализират чрез упълномощени лица. Това крие определени рискове за Купувача. Трябва да се провери истинността на пълномощното чрез проверка в Нотариата и ако е възможно - личен контакт с Продавача.

КАКВИ ДОКУМЕНТИ СЕ ИЗИСКВАТ ОТ ПРОДАВАЧА ПРИ ПРОДАЖБА НА ИМОТ

При продажба на имот Продавачът трябва да притежава следните документи:

1. Документ за собственост (нотариален акт или договор със силата на нотариален акт). Той е най-важният и удостоверява правото на собственост върху недвижимия имот. Без него продавачът не може да докаже това си качество и Нотариусът няма да изповяда сделката.

2. Документ за самоличност: лична карта, паспорт.

3. Данъчна оценка на имота, която се издава в писмен вид от данъчната служба по местонахождение на имота.

4. Удостоверение за брак. Имоти, придобити по време на брака, са семейна имуществена общност. За тяхната продажба се изисква съгласието и на двамата съпрузи. Не представляват семейна имуществена общност получените имоти чрез дарение или по наследство от единия от съпрузите.

5. Делбен протокол (вписан), ако е имало делба на имота.

6. Скица на имота. Издава се, когато предмет на сделката е дворно място, независимо дали то е застроено или незастроено. Валидна е 6 месеца от датата на издаването й.

7. Удостоверение, че имотът не е актуван като общински (само за сделки с дворно място). Удостоверението се издава от отдел “Общинска собственост”

8. Удостоверение за наследници. Издава се при положение, че посоченото в документа за собственост лице е починало след издаване на документа.

9. Пълномощно, ако продавачът не може да присъства при организацията и изповядването на сделката. Добре е той да включи някои допълнителни условия в пълномощното (виж „Видове пълномощни“, стр.31)

10. Удостоверение, че сградата е изградена със строително разрешение по одобрен архитектурен план. Такъв документ е необходим само при положение, че след придобиването на имота (дворното място) в него е извършено строителство (жилищно, стопанско, гараж и др.) и то не е отразено в нотариалния акт. В практиката се срещат и случаи когато в документа за собственост, който е от началото на миналия век, да фигурира само първия етаж. А в момента сградата е например 5-етажна, монолитна, с представителен вид.

11. И други документи според особеностите на имота като например: смъртен акт, акт за раждане, документ за развод, и т.н.

СКИЦА НА ИМОТ

При придобиване на недвижима собственост със земя собственикът на имота е длъжен да представи, наред с другите документи, и скица на имота.

Скицата е необходима, за да се удостоверят размерите на имота и актуалното му състояние. В нея се отразява кой парцел в кой квартал на населеното място е отреден за имота по действащия регулационен план. Ако в нотариалния акт е отбелязана друга номерация, желателно е в скицата да бъде указана идентичността на имота с този от нотариалния акт.

Скицата служи и за сравняване на площта на парцела, отбелязан в нея, с тази по нотариалния акт. Допустима е разлика от 10%. Ако двете квадратури са идентични или тази по акта е по-голяма от описаната на скицата, проблеми не възникват. Трудности се появяват, когато площта на имота по скицата значително надвишава тази по нотариалния акт. В този случай задължително трябва се открие откъде идва превишението.

Скицата помага да се установи дали част от имота не е придадена към друг парцел или пък е налице отчуждаване (частично) за различни благоустройствени мероприятия.

По закон всеки гражданин, ако проявява интерес към даден имот, може да получи скица на имота с неговите размери, а също и скица с предвижданията за застрояване. Не могат обаче да се получат данни за собственика на този имот: име, единен граждански номер, вид на документа за собственост, основание за придобиване на имота – реституция, покупко-продажба, дарение и т.н.

Например инвеститор харесва определен парцел, но не е сигурен в избора си и започва да търси информация за особеностите му. Заявява в общината желание да получи скица на имота по адрес. Независимо, че искът не е от собственик, съответната администрация е длъжна да издаде този документ. Не е нужна промяна в законодателството, както и няма законова пречка, за да бъде изпълнено това, уточняват от Агенцията по кадастъра.

За съжаление голяма част от общините, за да издадат скица, искат документ за собственост, което не е записано като задължителност в никой закон. Това е сериозна пречка за прединвестиционния интерес на гражданите и е една от спънките пред развитието на пазара на имоти.

ВАЖНО!

Не е нужно да си собственик, за да получиш скица на имот с цел проучване.

ДАНЪЧНА ОЦЕНКА НА ИМОТ

Данъчната оценка на недвижимите имоти на гражданите се определя от данъчния орган по норми в зависимост от вида на имота, конструкцията, овехтяването, площта, състоянието, етажа, местонахождението и др.

За новопридобити недвижими имоти или вещни права собственикът трябва да уведоми в 2-месечен срок съответното данъчно подразделение по местонахождение на имота и да подаде декларация по чл. 14 от ЗМДТ за облагането на имота с годишен данък.

Прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти и наследствени права, включващи недвижими имоти, не се допуска, ако прехвърлителят има непогасени публични задължения. Те се удостоверяват от данъчния орган в данъчната оценка. За да не може лицето да продава имота при наличие на такова задължение, Законът е поставил ограничение за срока на действие на удостоверението за данъчна оценка.

Например: Дължимият данък за недвижим имот за съответната година може да се плати разсрочено на 4 вноски: до 31 март, до 30 юни, до 30 септември и до 30 ноември. Издаденото удостоверение за данъчна оценка през април ще отразява наличието или липсата на данъчно задължение за имота само до тази дата.

Издадените до 30 юни на текущата година удостоверения за данъчни оценка са валидни до тази дата, а издадените след тази дата - до края на текущата година.

Когато данъчните задължения за имота са платени за цялата година и това изрично е вписано в данъчната оценка, то тя е валидна до края на текущата година и може да послужи за осъществяване на сделката.

ПАЗАРНА ОЦЕНКА НА ИМОТ

Необходимост от оценка на даден имот се явява най-често при съдебни спорове за делба на недвижимо имущество, при определяне стойността на обезпечение, при имоти за ипотекиране (при кредит) от страна на банките, при процесите на приватизация и др.

Пазарното оценяване ползва три основни подхода за остойностяване, като всеки един от тях включва множество методи за оценка. Изборът на подход и метод се извършва от самия оценител и зависи от много факури – вида и характеристиката на конкретния имот, целта на оценка, наличната пазарна информация и др.

Видове подходи:

1. Разходен - представлява определяне на всички

присъщо необходими разходи за придобиване на земята и изграждане на сградата и другите подобрения на терена, с приспадане на амортизациите. Този подход е най-близък до традиционното мислене.

2. Приходен - основава се на възможността имотът да генерира доходи във времето и от там да се определи неговата настояща стойност.

3. Пазарен - стойността на имота се получава като се обработи информация за имотния пазар за предходен период от време и се направят пазарни сравнения с отчитане на характеристиките на конкретния имот. Този подход се явява основен.

Понякога се налага, в зависимост от предназначението на оценката, прилагането на минимум два метода за оценка. Резултатите от тях, с използването на тежестни коефициенти за всеки метод, служат за определяне на заключението за справедлива пазарна стойност на имота.

Оценката на един и същи обект за различна цел и нужди може да бъде различна.

Когато се оценява един имот за продажба, се търси средната му стойност, съобразена с пазара на имоти.

Ако имотът трябва да бъде даден на търг, се изготвя тържищна оценка. При нея се търси минимална стойност, за да може в процеса на наддаване да се достигне до максималната цена и да се постигне баланс между интересите на продавача и купувача.

При случаи на застраховка оценителят оценява ситуацията с оглед на евентуалните щети и средства, които ще бъдат необходими за възстановяване на имота.

Оценка на имот, който ще служи като гаранция за получен заем или ипотека, се нарича ипотечна оценка. При нея се отчита бързата ликвидност и способността имотът да се продаде в минимални срокове.

При съдебните оценки експертоценителят трябва да има познания по процесуалното законодателство.

Съществуват и оценки за наем, при които клиентът трябва да получи съвет каква наемна цена ще е подходяща за дадения имот, съобразно пазара на наемите в момента.

Много важна е данъчната оценка, защото основен източник на приходи на местната власт е данъкът върху собствеността. Тази оценка служи за база, от която се определя данъчното облагане на имота.

Във връзка с процесите на приватизацията започна да се изготвя и приватизационна оценка на недвижима собственост.

Съществува и историческа оценка. Тя е свързана с извършваната в момента реституция на редица отчуждени навремето имоти. Някои от тях са били унищожени. Оценителят определя каква е била стойността на имота, ако все още съществува на пазара. По този начин бившият собственик ще може да бъде обещетен подобаващо.

Необходимо е оценителят на недвижими имоти да има строителна, правна и икономическа подготовка, както и да ползва съвременните компютърно-информационни технологии.

Цялата информация, събрана и обработена от оценителя, не може да бъде разгласявана. Оценителската дейност е конфиденциална. Резултатите от оценка на даден имот стават собственост единствено на възложителя.

ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР

Предварителният договор за продажба на недвижим имот е съглашение между Продавача и Купувача.

С него се поема задължението в бъдеще да бъде сключен окончателен договор (нотариалния акт), с който да се прехвърли правото на собственост или да се учреди вещно право върху недвижимия имот.

В материално-правен аспект Предварителният договор е регламентиран в чл. 19 на Закона за задълженията и договорите. Тук са поставени условията за валидност, едно от които е писмената форма на договора, което е достатъчна гаранция за обезпечаване на интересите на заинтересованите страни при евентуално неизпълнение на другата.

Предварителният договор съдържа основните и съществени елементи на окончателния договор (данни за продавача и купувача, данни за имота, цена, и т.н.). Когато Предварителният договор се сключва чрез пълномощник, необходимо условие е да бъде представено нотариално заверено пълномощно. Ако то липсва, предварителният договор е невалиден.

Предварителният договор за покупко-продажба на имот следва да съдържа уговорки относно условията за окончателния договор. При писмена форма и при отказ на една от страните да приведе договора в изискваната от закона нотариална форма, другата може да предяви иск за признаването на този договор за окончателен. В този случай договорът се счита за сключен в момента от влизане на съдебното решение в сила (чл. 18 и 19 от ЗЗД).

Разноските по договора се поемат от двете страни по равно. Някои юристи оспорват това твърдение и добавят: “когато не е договорено друго”.

Самият Предварителен договор няма вещно-правно действие. Той само обосновава претенцията на една от двете страни към другата за сключването му в окончателна форма. С него не се прехвърля правото на собственост. Това става само при сключване на окончателен договор с нотариална форма или чрез съдебна процедура с обявяването му за окончателен (чл. 298 от ГПК).

За да бъдат гарантирани интересите на страната, предявила иск, исковата молба за сключване на окончателен договор следва да се впише в нотариалните книги. Това е необходимо с оглед предотвратяване опасността процесният имот да бъде продаден на трето лице преди влизане в сила на съдебното решение и преди нотариалният акт да бъде вписан. В този случай договорът ще се счита за сключен от момента, в който влезе в сила съдебното решение и се впише. Тогава той замества нотариалния акт.

При подписването на Предварителния договор Купувачът плаща на Продавача капаро (задатък, предплата) в размер равен обикновено на 10% от стойността на имота. Възможно е по договореност между страните капарото да е и с по-висока или с по-ниска стойност.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Предварителният договор следва непременно да се сключи в писмена форма. Тогава той е валиден и е гаранция, която защитава в достатъчна степен интересите на двете страни.

Предварителният договор не подлежи на вписване.

Договорът за продажба на недвижим имот задължително е писмен и в нотариална форма.

ТАКСИ ПРИ ИЗВЪРШВАНЕ НА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА ИМОТ

При извършване на покупко-продажба на имот, преди изповядване на сделката страните заплащат такси, определени със законови разпоредби. Основа за определяне на данъка е продажната цена. Когато тя е по-ниска от данъчната оценка, за база служи последната цена, определена от данъчната администрация.

1. Такса за вписване - 0.1% от продажната стойност на имота.

2. Местна такса - 2% от продажната цена.

3. Нотариална такса. Изчислява се по определена скала и се плаща в процент от удостоверявания материален интерес (Закон за Нотариусите и Нотариалната дейност)

Към изчислената по таблицата нотариална такса от началото на 2007 г. се прибавя 20% данък добавена стойност (ДДС).

Допълнително се заплащат: проверката за ипотека, комисионната на банката при внасянето на местната такса и таксата за вписване, преписите на нотариалния акт, както и хонорара на адвоката или нотариуса за изготвяне на Нотариалния акт.

Обикновено таксите се поделят (или разпределят) между Купувача и Продавача, но по договореност могат да се заплатят само от Купувача.

ПРОВЕРКА ЗА ТЕЖЕСТИ ВЪРХУ ИМОТ

Проверката за тежести на даден имот може да бъде устна (проверява се в компютъра на Службата по вписванията и устно се докладва на ищеца) и писмена чрез документ, в който всичко е отразено.

Ако имотът има дълга история, препоръчително е да се извърши писмена проверка. Ако имотът е построен скоро (от 1-2 години), може и устна.

ВАЖНО!

При продажба тежестите на имота се прехвърлят на новия собственик и от него занапред се търсят финансовите задължения.

МОЖЕ ЛИ ДА СЕ КУПИ ИПОТЕКИРАН ИМОТ

Собственикът-Продавач на ипотекиран имот не трябва да укрива този факт от Купувача. Независимо дали това се знае или не, Купувачът, неговият адвокат, или брокерът от Агенцията - посредник, следва преди изповядване на сделката да направи нотариална проверка на вписванията, отнасящи се до сделки с имоти на съответния собственик. Нотариатът издава писмен документ, от който е видно дали имотът, предмет на сделката, има тежести (в частност ипотека) или не.

Законодателно е възможна сделка с недвижим имот (продажба, замяна, дарение), който е ипотекиран. Но нищо не трябва да се укрива от Купувача. Той трябва да е наясно с условията на ипотечния договор и сам да реши как ще процедира.

При ипотекиран имот може да се постъпи по един от двата начина:

• Кредитът се погасява преди изповядване на сделката. Продавачът, подпомогнат финансово от договореното и получено капаро при сключване на Предварителния договор, погасява кредита в съответната инстанция и заличава ипотеката. Това се отразява веднага в нотариалните книги, след което сделката се изповядва пред Нотариуса и Продавачът получава останалата договорена сума.

• Купувачът поема изплащането на кредита за определения в договора срок. В този случай се сключва договор между него и кредитора.

Купувачът сам решава кой от двата варианта е по-изгоден за него.

ИМА ЛИ ОПАСНОСТ ЕДИН ИМОТ ДА БЪДЕ ПРОДАДЕН НЯКОЛКО ПЪТИ

Преди да се пристъпи към сделка имотите се проверяват изключително добре от адвокат или от Агенцията - посредник. Освен това между частните нотариуси и държавното вписване на имотите е създадена добра организация. Следователно теоретично риск няма един имот да се продаде няколко пъти.

Опасност може да се появи, само ако времето между изповядването на сделката и вписването й в нотариалните книги е голямо. В този промеждутък собствеността на един имот може да бъде спекулативно прехвърляна по няколко пъти на различни лица. За да се предотврати това, времето на изповядване на сделката се записва в нотариалния акт. По този начин става ясно точно кога е изразена волята на страните и кога Нотариусът е подписал акта за прехвърлянето на собствеността. Ако един имот сменя притежателя си едновременно при различни Нотариуси, законен стопанин ще бъде този, който го е придобил пръв по време. Записването на часа на сделката в нотариалния акт гарантира, че няма да бъде допусната спекула от недобросъвестни лица.

Съгласно чл. 476 от Гражданския процесуален кодекс задължително върху нотариалния акт, като условие за действителност на сделката, се записва годината, месецът и денят. Часът може да се отбележи, без това да е изискуемо от закона.


Източник: http://www.1001line.com